改革开放之前,我们中国的积累率是世界上最高的,但我们最后没有成为世界上最富的国家,为什么?就是因为积累是有极限的,你必须压缩你的消费,你生产出来的东西,你消费不足没人买。
发达国家是怎么解决这个问题的?发达国家不是靠过去的节衣缩食,而是把未来的收益贴现过来,它是讲了一个故事,说我以后会挣这么多钱,然后你把钱借给我,我以后会还给你。
所以城市的这些基础设施,你要是能够说修个桥,桥以后每年的收费是多少,你要把钱借给我,我把桥建起来以后优先还你的钱,我几年就还给你了,还完了以后这桥就归我了。所以它是这样一个逻辑,所有的基础设施都是这样,建完了以后,然后通过税收,然后把钱还上。
所以这个时候深圳就说我们能不能也采用这种模式,这样的话我们才形成了自己的资本市场。
中美资本市场迥异
我们才摆脱了过去靠积累,靠节衣缩食来完成原始资本积累这个过程,那么这样的一个结果导致了什么?导致了中国的资本市场,就是中国的改革开放的融资内部的市场,特别是城市建设基础设施,主要是靠土地来融资,这就是中国的特点,这个和美国是很大的不同。
美国为什么能够融资?是因为它有全世界最发达的股票市场,当然美国的债券市场也是非常发达,但是中国这个特点是靠房地产市场。
当它能贴现过来以后,它会在比如说初始的投资上面,比如说研发,还有包括商业模式的启动阶段,这些都是风险非常大的阶段,它融资过来便宜,你融资过来贵,你要是一次融资失败你就倒闭了,人家这个无所谓,卖点股票就全都还上了。
所以在美国来讲,它的融资能力强,使得美国企业总是能够压倒其他国家的企业,没别的,就是因为它的融资便宜,我们中国的融资是什么?我们股票市场和债券市场肯定不如美国,我们债券比美国的利率要高,股票的市盈率也比美国要低。
但是我们的房地产很特殊,我们房地产市场是少有的几个,售租比能够大过美国,股票市场全世界都没几个,而且是中国的还特别高,所以我们中国大家都抱怨说我们国家的房地产市场泡沫特别大,其实这恰恰也是我们的优势。
你想让一个房地产资本市场泡沫大起来是很难的,市场得相信你,你的价值非常稳定,然后收益非常可靠,然后流动性非常好,你想卖房随时能卖出去,你想卖地随时能卖出去,所以银行也好,或者是你的贷款人也好,才愿意接受它作为抵押品。
房地产市场是中国经济站起来的根基
所以这是中国过去40年以来高速增长的一个非常主要的原因,我们大家可以看出来,中国在全球市场的竞争力不仅仅是靠外资,这是中国和其他发展中国家最大的一个不同。
现在很多经济学界有一种流行的说法,说中国之所以增长,是因为我们和世界接轨,是因为我们加入WTO,这是没错的,我不是否定这一点,但是仅仅靠这个是远远不够的。
然后我们国家经济就实现了一个高速起飞,大家往往是觉得好像是我们加入WTO以后才实现的起飞,说如果我们对外封闭了以后,我们国家经济就完蛋了。
其实大家想想并不是这样,中国经济真正的增长起飞是2003年到2004年以后,我们房地产市场实行了土地招拍挂的制度,实现了这个制度以后,我们国家地方政府的收入急剧增长,地方政府的融资规模非常之大,不仅仅是卖地的收入,而且用土地,然后通过城投发债进行融资的规模更大。
然后我们中国的社融,就是商业银行的社会资本的融资很大一部分,你到里面去扒拉扒拉他的那些资产负债表,作为抵押的,不是政府的土地,就是什么开发商的房子或者私人的买房人的地,所以中国的货币都是这么创造出来的。
而且中国的制造业也是从2003、2004年以后开始起飞的,所以大家可以看到我们国家的2008年以后好像连续超过日本,我们国家的制造业增加值也是在这之后才超过美国的,2010年左右超过美国的。
因为我们国家有了房地产市场,因为我们国家有3亿多中产阶级,这3亿多中产阶级几乎和美国的市场提供相同规模的消费,所以美国才不能够很有效的制裁中国,不能像其他国家一样,通过它的资本市场,通过它的消费市场制裁其他国家,所以这是中国的一个根基。
房地产市场是中美博弈的关键战场
所以从这个角度讲,房地产市场和美国的股票市场,双方能不能掰手腕,谁能够最后压倒谁能控制谁,和这个关系非常大,所以这就是为什么我说,中国的房地产市场对中国的经济影响,要远远超过我们的想象。
大家可以看最近从去年开始,我们中国的房地产市场下来,我们中国立刻整个的经济应声下滑,但是大家可以看看,我们国家的出口特别是顺差,在过去这一两年之内可以说是超级发挥。
但是我们国家经济增长了吗?所以这也说明,改革开放对我们国家经济的确影响非常大,产生了非常重要的拉动,但是我们国家房地产市场对中国经济的拉动更大,如果房地产市场垮了,我们多少出口都抵抗不了,更别说美国还制裁中国,还把中国的制造业移走。
所以我想在中美的两个对手对决的关键时刻,其实我们最关键的是房地产市场,美国最关键的是股票市场,2008年的时候,美国的股票市场崩盘,第一件事就想起中国来救他。
我想我们今天的房地产市场崩盘,美国人会救我们吗?我们国家只能靠自己,所以在这种大的背景之下,在竞争的环境之下,无论我们房地产市场有多少问题,带来多少风险,我们也必须接受它,所以没有问题的资本市场是不存在的,大家千万不要说房地产市场它没有一点毛病以后,我们才认为它是好市场。
大家看看美国的股票市场,美国的资本市场有多少问题,出现了多少次危机?美国人为什么不把它搞垮?我们房地产市场出了一点问题,大家就不能接受,说它不可持续,说它泡沫非要去杠杆去要给它干死,我就想想为什么美国人他泡沫比我们大的时候,为什么他不去干掉他的资本市场?
如果中国的房市先垮,美国就胜出,如果美国股市先垮,中国就胜出,所以房地产是中国参与全球竞争,特别是中美竞争的一个核心竞争力。
所以我想大家一定要理解,资本市场一定是有问题的,问题可能比我们想得都大,大家指出这些问题都没错,但是所有这些问题加起来,也不构成我们非要把房地产市场打垮的理由。所以这就是为什么我们在全球竞争中,不能失去我们国家房地产的一个重要原因。
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