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REIT观察 - 工业S-REITs在宏观经济挑战下展现韧性

2022-11-18 18:10

新加坡金融管理局(MAS,下称“新加坡金管局”)在近期发布的半年一度的《宏观经济评估》报告中指出,新加坡2022年全年国内生产总值(GDP)增长预计维持在3%至4%,贡献主要来自贸易相关、国内市场导向、旅游相关等行业以及现代服务业。 

然而,新加坡金管局也指出,受制造业和金融服务业等主要外向型行业的拖累,预计明年新加坡的经济增长将放缓,并低于总体趋势的水平。

八只工业新加坡房地产投资信托(S-REITs)均已公布了第三季度财务业绩或最新业务报告。这八只S-REITs的平均投资组合入驻率稳定在95.4%,平均资产负债率为37.2%。 
注:此表不包括持有工业资产的多元化S-REITs和地产商业信托。 

资料来源:公司公告,新交所汤森路透(截至2022年11月10日的数据)。股息收益率摘自2022年10月S-REITs和地产商业信托研究报告。 

在发布的报告中,多数报告表示认同新加坡金管局提出的全球经济低迷观点,挑战包括通货膨胀、地缘政治紧张和能源成本上升等。但也有某些报告指出,受益于物流、高价值制造业和生物医药行业的长期需求支撑,新加坡工业板块展现韧性。 
在八只工业S-REITs中,有四只公布了最近一个季度的财务业绩,分别是宝泽亚太房地产信托(Aims Apac Reit)、中国运通网城房地产投资信托(EC World Reit)、丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)和丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust),其余四只则发布了中期业务报告。 
宝泽亚太房地产信托(AA Reit)报告称,2023财年上半年总收入和物业净收益(NPI)分别按年同比(yoy)增长27.5%和28.2%。这得益于对澳大利亚连锁超市和杂货店Woolworths总部的收购,以及更高的租金收入和新加坡投资组合的收益。然而,由于单位基数扩大,同期每单位派息(DPU)下降了1.1%。该信托还指出其租赁势头强劲,其中正在执行中的47个租约录得正向续约租金调整率8.1%,占总投资组合净可出租面积(NLA)的6.7%。 

中国运通网城房地产投资信托(ECWReit)报告称,尽管因人民币贬值和物业管理费用上升导致物业净收益按年同比下降5.4%,其2022财年第三季度的业绩仍与本季度中国市场不断改善的稳定性相一致。在10月,中国运通网城房地产投资信托提出脱售北港物流和崇贤港物流这两个项目。经理人表示此次资产剥离及时,将使该REIT因议定物业价值的溢价而实现价值变现,使其能够减轻债务负担并给予单位持有人特定股息分配。 

丰树工业信托(MIT)公布22/23财年第二季度的总收入和物业净收益分别按年同比增长12.8%和8.3%,达1.755亿新元和1.303亿新元。业绩的改善主要得益于在美国收购的29家数据中心,部分被较高的物业运营费用和借款成本所抵消。 丰树工业信托将在22/23财年第三季度开始释放660万新元的收入,并持续三个季度。这是因为有关合资企业曾宣布暂扣19/20财年第四季度的分红,以便该信托在疫情期间加强现金管理的灵活度。 

丰树物流信托(MLT)公布22/23财年第二季度总收入和物业净收益分别按年同比增长11.4%和10.8%。通过使用外汇远期合约来对冲海外资产收入,减轻了货币贬值的影响,使得可分配给单位持有人的金额增长了15.6%。 在此期间,受益于该信托旗下几乎全部达成续租或新租赁合同,该信托录得正向平均续约租金调整率约3.5%。 

您知道吗?

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前,新加坡交易所上市了42只房托和地产商业信托*,总市值超过1,000亿新元,约占新加坡总市场市值的12%,其中有90%(37只)拥有海外资产,覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
• 截至2022年9月30日,这42只房托和地产商业信托的平均股息收益率为7.2%,富时新加坡房托指数10年总回报率为74.7%,10年的市值年复合增长率为13%。

*注:地产商业信托是拥有物业资产的商业信托。



来源: mp.weixin.qq.com/s/?source_url=https%3A%2F%2Fmp.weixin.qq.com%2Fs%2FyKddqjMhdTC9PHJUAQBKxw&id=e6e3d51890be51a5ea489401ea417717

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