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总量可能见顶了。。

2022-11-15 23:10
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这两天看了个关于房地产行业的报告,感觉有些东西讲得非常好。这里稍微做个总结,和大家分享一下。

报告里讲到的第一个判断,说的是整个房地产行业的总量问题。

要知道总量这个东西是不是增长,对任何行业都是个非常关键的事情。

因为总量增长的情况下,大家做的是增量市场。总量如果不增长了,那么就变成了存量市场。

2021年可能是行业总量的顶点,房地产行业很难再超过17万亿这个总量峰值。

之后的几年时间里,我们可能都会看到房地产行业的总体销量,会出现持续缓慢的回落。

因为从2021年开始,各大房企的买地量和新开工量都在减少,未来的供应和销量减少也是大概率事件。

不过这个回落的速度并不会很快,房地产行业在未来十年时间里,依然有很大概率平均每年可能依然能维持13-15万亿的规模。

这点我们其实从个人住房贷款的年度增量上,也能看出一些趋势性的东西。

如果从量上看的话,2017-2020年的时候,基本就是全国房子整体均价的高峰。

伴随着生育率的逐渐下降,以及人口老龄化越来越严重,市场整体均价很难再回到当初的高点了。

很多人以为是单纯2021年的调控,使得房地产市场的上行趋势被短期打破了,压制放开之后还会恢复。

其实除了过去一段时间针对房地产市场的强力调控,几个长期客观因素也决定了未来整个行业的缓慢下行。

首先是目前我们的城镇化已经步入后期,后续不会像过去一样保持较快速度增长,也是大概率事件。

过去很长时间里,我们的城镇化速度比较快,每年都有1.2%左右的增长。

未来这个速度可能会下降到1%,再到0.5%。这个增长的幅度随着时间流逝,会逐步减少。

城镇化速度放缓的同时,人口红利减少和老龄化也会对需求产生一定的影响。

这些影响叠加,体现在城市之间和城市内部,主要就是城市之间和城市内部市场的分化越发剧烈。

所以这份报告里讲的第二个问题,就是我们以前在《未来楼市会出现明显分化》里面,讲过的这个分化问题。

不光是一线强二线城市这些人口流入市场,会出现分化。就连三四线城市这类人口流出城市内部,也会出现分化。

如果从大的方向看,未来可能是一线强二线这类人口流入城市的房价,才会和GDP同步增长。

但如果从城市内部看的话,即使是一线强二线城市,内部分化也会非常的剧烈。

比如说在城市内部从保值的角度看,高薪人群聚集的次新房和老破小的距离会越拉越大。

核心地段缺乏供给的优质房源,和郊区能够大量提供新房供给的区域,从保值的角度差距也会拉开。

所以如果你在一线强二线城市,想要自己的房产能够持续保值的话,还是要做置换这个动作的。

在房子住到一定年限之后,及时的置换高薪人群或者优质产业聚集区域的优质次新是很重要的。

这不光是在改善自己的居住条件,也是在维持自己住宅的保值比率。

多数三四五六七八线城市的房产,在这个阶段基本已经不具备保值效应,基本上变成了消费品。

就像我们在《三四线以下的房子未来是消费品》里面,曾经说到过的一样。

不过即使是房子变成消费品的那些低线城市,城市内部房产的分化可能也会比较剧烈。

城市内部的高收入群体,可能会在某个区域集中。这个区域会成为这些三四线城市内部,高净值人群的聚集区。

相对于其他区域,在短期内可能这个区域在城市内部看,不管从保值还是换手的角度看,都还算过得去。

但如果拉长时间看的话,伴随着产业和人口的流逝,整个城市的房产从保值角度都是在走向没落的。

所以如果你在三四线城市的话,该置换也要置换。不过这个置换,只能是奔着短期保值和改善居住环境去的。

除了自住之外,这类城市手里有多余的房产的话,还是应该及时的卖出。

想要做到保值的话,至少要买到强二线省会去,这是我们过去两年一直在强调的。

当然也并不是所有的省会,都能起到保值作用。更好的选择是到那些人口超千万,经济还不错的强二线城市的核心区域。

未来还有个可能要考虑的点是:目前一线强二线城市,这两年拿地和开工不足,会导致后期的供给减少。

你要知道因为就业和产业的优势还在,这些城市在未来依然是可以吸引到人口流入的。

在这段低迷期消化掉存量住宅之后,后续因为拿地和开工不足导致供给减少。

在未来几年之后某个阶段出现供需不平衡之后,需要考虑是不是会出现向上的大幅波动。

当然我们认为这个现象,在未来更可能发生在优质改善次新或者具备金融属性的豪宅上。

因为普通刚需住宅,可能要考虑一些其他的因素,后续的扰动会比较大。

比如深圳最近大规模推出的人才房就是要考虑的,这个未来有机会我们会展开讲下。

三四五六七八线城市更要考虑的,可能是因为库存过大人口流入不足无法消化。

在后期产生的持续阴跌,甚至过快下跌,从而引发连带风险的可能,这点不得不防。

站在个体的角度,过去两三年时间里,我们一直在讲要卖掉强二线以下多余的房产。

逻辑就是在在出生率逐渐下降,人口老龄化越来越严重的背景下,通过城镇化进城接手你房子的人不够了。

现在最好的时间点已经过去了,对多数处在这些低线城市的人来说,其实是个二难受状态。

很多人没想过你买卖房产赚的是谁的钱,其实是后面高价接盘买你房那个人的钱,这点和资本市场很类似。

比如隔壁老王早年在三线城市,买了套50万的房子。当时老王首付15万,贷款了35万,后面这套房子涨到了200万.

伴随着城镇化进行,我们看到村里的人到了镇上,镇上的人到了县里,县里的人到了三线城市,三线城市到了省会。

也就是在这个阶段。我们看到年轻的小明从县里,来到这个三线城市买房定居。

他花了首付60万,贷款140万三十年时间,买下了老王的这套高峰期价值200万的房子。

等于说小明进城之后,用掉了自己甚至全家多年劳动所得的积蓄60万。

还有通过金融跨时空的手段,把自己未来赚的钱拿到现在。从银行借了140万,才买下老王这套房。

后面小明如果想要在这套房赚钱,需要有另外一个人愿意用高于200万的价格,接手买下小明这套房。

除了一线强二线城市,在出生率逐渐下降,人口老龄化越来越严重的背景下,三线城市进城的新市民越来越少了。

这也意味着小明这套房,伴随着县城进入三线城市的人越来越少,变得越来越难卖出去了。

不光是很难卖出去,而且价格拉长看的话可能还会不断阴跌和缩水,这个时候小明其实是很痛苦的。

因为债务是刚性的,你要偿还的债务还是140万三十年不变,但是房子的市场价值却在不断缩水。

这就是多数人口流出的三四五六七八线城市,在未来可能会面临的窘迫境地。

虽然我们自己的觉得,这次即使经济再来一波刺激,后续全国大多数城市的楼市小阳春,可能都不会来了。

因为目前可能最简单有效的,就是像8年之前一样,拉起资本市场刺激一波消费。

不过凡事都有个万一呢,如果后续经济刺激以后,再来一波楼市小阳春的话,要记得及时脱手。

因为拉长时间看的话,多数一线强二线城市的以外房产都不是资产,更大的可能是负债。

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